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保险业应大胆涉足养老地产

2020-01-18 12:41:08 分类:养老险    

  保险公司投资养老地产,有助于缓解社会养老压力,有助于分担政府特别是地方政府的财政负担,具有良好的社会效益。为此,多方部门应当为保险公司在养老地产领域的建设提供良好的发展环境

  保险业投资养老地产一直是一个敏感的话题,其实,大可以摆上桌面好好说一说。

  党的十八大报告强调:“在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展,努力让人民过上更好生活。”然而中国社科院的报告中指出,2011年以后的30年里,中国人口老龄化将呈现加速发展态势。“老有所养”,无疑是当今社会迫在眉睫的民生议题。这无疑给保险业投资养老产业提供了难得的资源优势和战略机遇。

  保险资金投资养老实体等不动产内容已经得到了保监会的认可,保险资金有可能成为投资养老地产行业的潜在主力,老年医疗、老年产品交易、公共配套等服务也将带来不菲的投资回报。

  一直以来,中国保险公司投资渠道主要有固定收益类银行存款、国债及基金等,与美国等发达国家的投资渠道相比过于单一。这一单一的投资渠道导致较低的投资收益率。

  保险资金投资房地产显然可以获取可观的收益。另外,保险机构只有通过发展长期持有且收益均衡稳定的产业形态才能有效抵御经济周期和资本市场波动给公司经营带来的风险。养老产业具有需求刚性、与资本市场关联度较低、投资回收期长且受益均衡稳定等特征,因而投资养老产业可较大程度回避经济周期性风险和资本市场波动风险,有效提高保险机构资产匹配水平。

  目前,国内已经发展出了一些机构养老社区,比较著名的有北京的东方太阳城,上海的亲和源等。这些养老社区的建立和发展已经积累了一定的经验,也为保险公司投资养老地产提供了参考。

  保险公司开发养老地产主要选择“持有”作为其经营模式,即在养老社区建成后,其住宅不予出售,而是用于长期经营。而保险公司的利润主要来自于社区的入住费与配套的物业管理服务(例如医疗、娱乐和护理服务)费用。由于保险公司投资养老地产并非是将住宅直接出售,因此这种“持有”的经营模式可以有效地将寿险产业链拉长,并且能很好地与医疗保险、养老保险等产品连接起来。此外,养老社区稳定的出租率能够带来相对稳定的回报率,满足了保险资金安全性、长期性、稳定性、流动性的需求。

  其实,保险公司可以采取多种灵活的经营模式来满足所定位的养老客户需求。比如,房产抵押模式即“以房养老”,或者在征得老人同意之后,保险公司将老人原有住房出租,老人以租金收入来抵交其在养老地产的日常费用。也可以采取置换的方式将老人原有的住房与其在养老社区的住宅进行等价换房,保险公司因此将养老地产与老年客户房产盘活,使旧房资产变成一笔稳定的现金流,既可用于减轻老人入住养老地产的负担使其晚年生活得到保障,同时也可以保证保险公司养老地产的入住率和周转率。

  笔者看来,保险公司投资养老地产,有助于缓解社会养老压力,有助于分担政府特别是地方政府的财政负担,具有良好的社会效益。为此,多方部门应当为保险公司在养老地产领域的建设提供良好的发展环境。

  首先,政府应当给予保险公司一定的补贴或者税收减免。比如,每增加一名老年人入住,则给予保险公司一定的资金补贴或税收优惠。通过经济上的支持,降低保险公司的投入成本,鼓励吸引保险公司进驻养老地产。

  同时,政府还可以为发展养老地产的保险公司制定土地优惠政策。与政府提供的福利性的养老住房不同,养老地产具有盈利性质。因此,政府不适合直接为保险公司划拨供地。然而土地的高成本又成为制约养老地产发展的一个重要因素。因此,政府出台适当的土地政策支持无疑会为保险公司解决高成本的问题,促进养老地产业的发展。

  其次,保险监管部门可以适当放松关于保险公司投资养老地产的相关监管规定。在市场环境规范的前提下,给予保险公司适当的监管政策支持。在放宽保险资金投入不动产领域的同时,适当放松其保险资金来源渠道和保险公司准入门槛,积极引导保险公司对于养老地产的投资行为。

  对于保险公司而言,当前正是着力发展养老地产的一个良好契机。养老地产的发展关系到房地产、投资、保险与养老等多个产业链的整合。运用“福利性事业、经济型运作”的经营模式,真正实现老年人的“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为和老有所乐”的六老生活目标。

  (作者系中央财经大学保险学院研究生)

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